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2006年谁在推动塘沽商品房的价格

                                                       朱凡

衣食住行，是老百姓最为关心的头等大事。无论哪一个方面，都是老百姓的生活必须。如今衣、食、行三个方面档次划分多，高低相差悬殊，可供人们选择的余地很大，俗话说有钱的高消费，钱少的低消费，至少不为衣、食、行所牵挂。可惟独这住房无论你有没有钱，价格是没个商量。不仅如此，如今这住房的价格是越炒越高，高得让老百姓眼晕，就连塘沽地区的二手房价格也跟着一涨再涨，平均价格也从２００３年每平方米的２０００元，一路攀升到２００５年每平方米４０００元，几乎是一年上涨了一千元。那些住房紧张，收入不高，而又急于购房的老百姓只好盼望房价的跌落。尽管官方也多次出台政策，极力想平易房屋的市场价格，但房市依旧高居不下。到２００５年末，塘沽黄金地段的二手房价格已经突破了每平方米５０００元。人们不禁要问：如今的房地产业怎么了？是谁在推动房屋价格的上扬？

房价跳着涨，百姓揪着心

在塘沽地区的老百姓眼里，天津人的收入和消费水平低于北京，北京的房屋市场价高于天津，这是天经地义的事情。从南到北，当全国的房地产价格开始波动上扬的时候，天津的老百姓泰然自若，仿佛天津就是一道屏蔽，任何房屋的炒做与天津无关。的确那几年天津的房价波动不大，塘沽的市场也是相当平稳的，甚至出现房地产商为争夺客户比质量，减价格的现象。报纸上的广告，房价一降再降，用最低的价格来吸引购房者的眼球。

自从顺驰房地产出现在塘沽之后，房价上涨的势头便揭开了序幕，尽管许多人对顺驰炒做塘沽的房地产市场是十分反感的，但顺驰对商品房建造的理念，房型的设计与布局，小区的规划与设施等方面，的确给塘沽的房地产商上了一课。不对比就没有提高，正当人们双眼紧盯商品房，并为它逐渐抬高的价格感到不安的时候，新河地段大片平房的拆迁，又把消沉的二手房市场唤醒，使得二手房的房价一下子蹿了起来，几乎接近新房的价格，这让普通的老百姓立刻慌张起来，买房变成了日常生活头等的大事。

如今４０００多元一平米的住房十分普遍，而且大多一期房的形式出现，排队买房的现象已经见惯不怪了，许多人甚至雇佣农民工排队买号，为了是能用较低的价钱买个好房型，这在几年前简直不能想象的事情。面对跳着高似的房价一涨再涨，老百姓的日子可过得不如从前那么塌实了。

外来人口增长，房产价格上扬

据官方数字显示，目前，塘沽地区的常住人口是５６万，流动人口大约１６万人。随着国务院对滨海新区未来发展的关注，并把它纳入国家十一五规划战略之中，滨海新区的自身发展和它对外的影响力将会越来越大，这必然会吸引一大批的外来人口的进入，因此塘沽地区未来人口增长的趋势，呈现出了必然性与现实性。据预测，未来的五年里，塘沽区的人口数将达到或超过１００万人。庞大的人口数字意味着塘沽地区住宅产业的发展是必然的，塘沽地区的房屋市场强劲发展的势头依然会保持强盛的水准，房屋价格必然会持续上升。

据了解，目前来塘工作的外来人口中，一是高级技术人员，他们有较高的收入，是大户型房屋的主选对象；其二是专业技术人员、大学毕业生等拥有较高学历的工作者，舒适的环境、较大的空间是这类人群选择的方向；三是来塘沽的普通打工者，能够拥有自己的一套住房，是他们的理想，小户型、二手房是他们选择的对象。在三类人群中，后两者居多数，而他们的住房需求也正是塘沽地区普通居民的住房需求。而从塘沽的房地产建设看，８０至１００平方米的中小户型住房是十分紧缺的，势必又造成这类房屋价格的上涨，许多购房者为了能买到平米适中的住房，不惜在开盘前连续几天的排队拿号，为的是能有一个选择既小又实惠的住房机会。
新房价格的攀升，同样带动了二手房市场价格的上升。从近几年来的销售情况上看，塘沽地区二手房的销售价格是一涨再涨，上升的幅度已经超过了新房的速度。据统计的数字表明，２００５年塘沽地区的商品房与二手房销售的均价与 ２００４年同期相比，分别提高了１３％和４０％，可见二手房的上涨速度是十分惊人的。

城区土地资源减少，城郊扩张趋势加强

目前塘沽地区的土地资源供应量在逐年地减少，城市的中心区域基本上已经无地建房。向城郊接合部扩张的趋势已经是必然的定局。尽管如此，当前的城市边缘的房屋价格也未因远离中心区域而大幅下降。这又进一步触动了老百姓期望房屋因远离城区而会降价销售的心理。

从未来的发展趋势上看塘沽地区的房地产销售状况，塘沽区中心地段基本上已经没有可建房屋之地。土地资源是不能再生，可供开发的土地变得越来越少，加上建房所需的各种费用调整，必然加大了房地产成本的投入。尽管塘沽的周边地区房地产开发成本相对要低一些，但房价的上涨势头并没有减弱。

从塘沽区本身的发展规划来看，胡家园地段、海河以南地段、新港地段、工农村地段、于家堡地段等都将是未来发展的重点区域。同时，塘沽区的路桥建设力度将会加大，上述地段的交通会更加便捷。这给房屋市场的发展留下一个更大的空间，既减轻中心区域的压力，又促进了城市规模的发展。

与塘沽区紧邻的天津开发区，同属塘沽区域，也同样面临土地资源紧张的问题，并且住房价格已经领先于塘沽区。虽然开发区的居住环境是一流的，但日常生活用品的采买等服务设施相对先天不足。惟一弥补这一缺陷的就是发展高档住宅，让有钱人住进来，享受这里的居住环境，将塘沽区作为采购的市场，用私家车缩短采购的距离。这样的设计结果，会使开发区变成有钱人的聚集地（不是居住地），同样会使开发区变得更加“冷清”。

地产业的未来，涨价没有单一理由

几年前，人们买房子还只是看房型、看楼层、看朝向。而如今买房的人还要看一看即将入住的这个小区的环境及配套服务设施是否完善。应该说，塘沽区的整体建设、路网建设、路桥建设的力度不仅大，而且变化也很快。随着人们对环保意识增强，塘沽区内的环境保护和绿化的力度也加大了，城市变得更加美丽。

正因如此，人们对自己居住的小区在功能、环境和配套设施上的要求也就越来越高。开发商除去关注这些方面外，更加注重房型结构与购买者的心理。在房型的设计、小区的规划上更加人性化，以便于居住者充分享受已有的空间。

但是房屋的价格始终是困绕着人们购房时的心境，而即将出台的物业税的管理规定，似乎给人们低价购房带来一线希望。这个即将出台的实施征缴物业税的规定，刚一出现就受到老百姓的极大关注，国家的具体办法尚未拿出，就有房屋降价的声音传来。据说，开征物业税是为了降低房屋的建房成本，目前建房的成本中，土地使用费占据了一多半，如果将７０年的土地使用费按年平摊的话，这样就可以减轻房地产商建房的成本，从而达到降低房价的作用。

开征物业税的结果，会使买房变得容易，而养房则成为“难以承受”的重担。住房者每年都要拿出一笔的资金支付综合后的物业费，而这笔费用会随着市场对土地价格的调整而变换。如果按７０年计算的话，肯定要超出按现在的房价进行贷款买房的支出。而对于租用住房的人来说，除支付必须的房租金外，又会多一笔额外的负担。

许多人并不看好住房的价格会因此而降低，他们认为开发商为保护已有的市场价格，会在小区的附属设施、环境入手，提高附属设施的档次，来平衡房屋市场价格，以防止房价大规模地回落。尽管如此，２００６年的房价上涨是必然的趋势，而推动它上涨的因素不在是建房成本这个单一的理由。

（作者单位：巨川置业公司）